Alienação fiduciária: o que acontece com o seu imóvel ou carro na garantia

Alienação fiduciária é a forma de garantia usada na maior parte dos créditos com garantia de imóvel e de veículo no Brasil. O nome assusta, mas a ideia é simples: o bem fica com você, e a instituição guarda um direito sobre ele até a dívida ser paga.

Como funciona

Ao contratar, você transfere para a instituição a propriedade do bem em caráter de garantia, a chamada propriedade fiduciária. A posse continua com você: você mora no imóvel, aluga, usa o carro no dia a dia. Quando a dívida é quitada, a propriedade volta automaticamente para você, e a garantia é baixada.

• Imóveis: a alienação fiduciária é regulada pela Lei 9.514/1997 e fica registrada na matrícula, no Cartório de Registro de Imóveis.
• Veículos: a garantia é registrada como gravame e aparece no documento do veículo.

O que muda no dia a dia

Quase nada. Você continua pagando IPTU, condomínio, IPVA e seguro, e cuidando do bem. O que não pode é vender o bem sem antes quitar o contrato, ou sem a concordância da instituição.

E se eu atrasar as parcelas?

A lei prevê um procedimento antes de a instituição ficar com o bem. No caso de imóvel, o devedor é intimado pelo cartório e tem 15 dias para pagar as parcelas em atraso com os encargos. Se não pagar, a propriedade é consolidada em nome da instituição, que precisa levar o imóvel a leilão. No caso de veículos, a instituição pode pedir a busca e apreensão na Justiça.

Por isso, o crédito com garantia pede planejamento. Se perceber que vai atrasar, procure a instituição antes: renegociar costuma ser muito melhor para os dois lados.

Como fica depois da quitação

Ao quitar, a instituição emite o termo de quitação. No imóvel, você leva o termo ao cartório para cancelar a alienação na matrícula. No veículo, o gravame é baixado e o documento sai sem a restrição.

O Marco Legal das Garantias

A Lei 14.711/2023 atualizou as regras das garantias e trouxe novidades como a possibilidade de usar o mesmo imóvel em mais de uma operação, conforme as condições de cada instituição. Na prática, isso tende a ampliar o acesso ao crédito com garantia.

Resumo

• O bem continua com você durante todo o contrato.
• A garantia fica registrada na matrícula (imóvel) ou no documento (veículo).
• Quitou, a garantia é baixada.
• Atrasos longos podem levar à perda do bem, conforme o procedimento da lei.

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